信託で登記は必要？記載内容や必要な場面、注意点を解説

不動産を民事信託（家族信託）の対象にするときには、登記が必要です。登記を怠ると法律に反するだけでなく、トラブルの元になります。
信託を開始する際には所有権移転登記と信託登記をするなど、必要な登記や内容に関しては細かいルールがあります。登記の際には登録免許税が課される点も頭に入れておきましょう。
この記事では、
● 信託で登記が必要なケース・不要なケース
● 信託で登記が必要になる場面
● 信託の登記における注意点
などについて解説しています。
不動産を民事信託の対象にしようと考えている方にとって参考となる内容になっていますので、ぜひ最後までお読みください。

民事信託（家族信託）で登記が必要なケース・不要なケース

民事信託（家族信託）では、対象財産によって登記が必要なケースと不要なケースにわかれます。

不動産があれば登記が義務

信託財産の中に不動産が含まれる場合には、登記が不可欠です。
不動産には登記制度があります。信託をすると名義が委託者から受託者に移りますが、登記をしないと不動産が信託財産であると第三者に主張できません（信託法14条）。
第三者から見て信託財産になっているとわからないと、トラブルの元です。たとえば、委託者の債権者に差押えをされる事態も想定されるでしょう。
また、法律上、信託財産と受託者自身の財産を分けて管理するように求められています（信託法34条1項）。
登記が可能な財産である不動産を信託財産にするときには、登記が義務づけられています（信託法34条1項1号）。この義務を信託契約によって免除することはできません（信託法34条2項）。
したがって、不動産を信託する際には登記が必須です。

預金・株式だけなら不要

信託財産に不動産がないときには、登記は不要です。
不動産以外によく信託される財産としては、金銭や株式が挙げられます。金銭や株式は、不動産と異なり登記ができません。不動産が信託財産に含まれず、金銭や株式だけを信託するのであれば登記は不要になります。
ただし、登記ができない財産であっても、信託財産と受託者自身の財産とは分けて管理しなければなりません（信託法34条1項2号・3号）。可能であれば信託口口座を開設して、明確に区別するのが望ましいです。

預金を信託する方法について詳しくは、以下の記事を参考にしてください。
参考記事：預金を信託財産にする方法｜メリットや注意点を弁護士が解説

信託した不動産にする登記の種類

不動産を信託する際には、開始時に「所有権移転登記」と「信託登記」の2種類の登記をします。
なお、自己信託（委託者が自ら受託者となる形態）では、委託者と受託者が同一人物であるため、所有権の移転は生じません。この場合は、その不動産が信託財産となった旨の「権利の変更の登記」を、受託者が単独で申請します（不動産登記法98条3項）。

所有権移転登記

信託においては、不動産の所有権が委託者から受託者へと形式的に移転します。信託を原因として所有権が移転した事実が誰にでもわかるように、登記簿に記載しなければなりません。
登記簿には、登記原因を「〇年〇月〇日信託」として、受託者の氏名・住所が記載されます。所有権移転登記は、委託者と受託者が共同でしなければなりません（不動産登記法60条）。
通常、所有権移転登記には登録免許税がかかりますが、信託を原因とする場合には不要です（登録免許税法7条1項1号）。

信託登記

所有権移転登記の他に、信託登記もしなければなりません。
信託登記により、不動産が信託財産であると明らかになります。信託内容については「信託目録」に記載されます。
信託登記において記載すべき事項は法律に定められています（不動産登記法97条1項）。
民事信託では、委託者・受託者・受益者の氏名または名称および住所、信託の目的、信託財産の管理方法、信託の終了の事由、その他の信託条項などが主な登記事項です。
登記事項の内容や、実際の信託目録がどのように記載されるかについては、以下の記事で詳しく解説しています。
参考記事：信託目録とは？記載事項、信託内容を知られたくないときの対策を解説
信託登記は、信託を原因とする所有権移転登記と同時にしなければなりません（不動産登記法98条1項）。申請は受託者が単独でできます（不動産登記法98条2項）。
信託登記の登録免許税は以下の通りです。

土地の0.3％は租税特別措置法による軽減税率で、令和11年（2029年）3月31日までに受ける登記に適用されます。本則は建物と同じ0.4％です（登録免許税法9条、別表第一1号（十）イ）。

信託で登記が必要になる場面

信託では、開始時だけでなく、当事者の変更があったときや終了したときなどにも登記が必要です。信託において登記が必要になる場面を解説します。

開始時

信託を開始する際には、上述の通り「所有権移転登記」と「信託登記」が必要になります。
所有権移転登記では、委託者から受託者へ信託を原因として所有権が移転した事実を第三者に示します。

当事者が変わったとき

民事信託の当事者が変わった際にも登記が必要です。
死亡などにより受益者が変わったときには、信託目録の記載事項を変更するために、受益者変更の登記を行います。登録免許税は不動産1個につき1,000円です（登録免許税法9条、別表第一1号（十四））。
辞任や死亡で受託者が変わったときには、所有者が変わるため所有権移転登記を行います。登録免許税は非課税です（登録免許税法7条1項3号）。死亡の場合には新受託者が単独で申請できますが、辞任の際には旧受託者との共同申請になる点に注意してください。詳しくは後述します。

契約内容を変更したとき

当事者のほかにも、信託契約の内容が変わり、登記事項に変更があった場合には変更登記を行います。登録免許税は不動産1個につき1,000円です。

不動産を売却したとき

資金を得るためなどの理由で、信託財産の不動産を売却する場合もあります。不動産の売却により所有者が変わるため、所有権移転登記が必要です。信託の対象から外れるため、信託登記の抹消登記も行います。
登録免許税は、所有権移転については、土地が固定資産税評価額の1.5％（租税特別措置法72条1項1号）、建物が固定資産税評価額の2％（登録免許税法9条、別表第一1号（二）ハ）です。土地の1.5％も租税特別措置法による軽減税率であり、令和11年（2029年）3月31日までに受ける登記に適用されます。信託登記抹消については、不動産1個につき1,000円です（登録免許税法9条、別表第一1号（十五））。
なお、反対に信託財産である金銭で新たに不動産を取得した場合には、所有権移転登記と信託登記を行います。

終了時

信託が終了した際にも登記が必要です。受託者から帰属権利者への所有権移転登記と、信託登記の抹消登記を行います。
所有権移転登記の登録免許税は、誰に不動産が帰属するかによって大きく変わります。自益信託が終了して委託者兼受益者本人に不動産が戻る場合は非課税です（登録免許税法7条1項2号）。
また、①受託者から受益者（清算中の帰属権利者を含みます。信託法183条6項）に移す場合で、②信託の効力が生じた時から引き続き委託者のみが信託財産の元本の受益者であり、③その受益者が信託の効力が生じた時における委託者の相続人であるときは、相続による移転とみなされ、固定資産税評価額の0.4％となります（登録免許税法7条2項、同法9条、別表第一1号（二）イ）。
これらのいずれにも当たらない場合は、固定資産税評価額の2％です（登録免許税法9条、別表第一1号（二）ハ）。信託登記抹消については、不動産1個につき1,000円です（同法9条、別表第一1号（十五））。
受託者と帰属権利者が同一人物であっても、登記をしなければならない点に注意してください。

信託登記の手続きの流れ

不動産を信託する際の登記は、おおむね以下の流れで進みます。申請は受託者が単独でできますが、実際には信託に詳しい司法書士に依頼するのが一般的です。

必要書類をそろえる

信託を原因とする所有権移転登記と信託登記の申請には、主に以下の書類・情報が必要です。

信託契約を公正証書で作成しておくと、登記の場面でも原因証明情報としてそのまま使えるため、手続きがスムーズです。

誰に依頼するか（司法書士との連携）

登記申請の代理は司法書士の業務です。契約書の設計を弁護士が担い、登記申請を司法書士が担う形で連携して進めるのが実務的です。
信託の登記は、信託目録に何をどこまで記録するかによって、第三者に知られる情報の範囲が変わります。契約書を作る段階から登記のことまで見通しておく必要があるため、契約書作成と登記を切り離さず、信託の取扱い経験がある専門家にまとめて相談するのが安全です。

申請から完了までの日数

登記の完了までにかかる期間は、法務局の混み具合によって変わりますが、申請から1〜2週間程度が目安です。これに先立って、契約内容の検討、金融機関との調整、公正証書の作成が必要になるため、ご相談から登記完了までは数か月をみておくとよいでしょう。
登記が完了すると、登記完了証と、預けた場合は登記識別情報通知が交付されます。登記事項証明書を取得して、信託目録の記録内容が契約書のとおりになっているかを確認しておきましょう。

費用の全体感

登記にかかる費用は、登録免許税と司法書士報酬が中心です。登録免許税は、信託設定時であれば土地が固定資産税評価額の0.3％、建物が0.4％で、所有権移転登記の分は非課税です。このほか、登記事項証明書や固定資産評価証明書の取得実費がかかります。
場面ごとの登録免許税の金額と計算方法は、以下の記事で詳しく解説しています。
参考記事：信託で登録免許税はかかる？課税される場面と金額を解説

信託の登記における注意点

不動産を信託し登記が必要になる際には、以下の点に注意しましょう。

登録免許税がかかる

信託に関係する登記には、場面ごとに登録免許税がかかります。設定時は所有権移転登記が非課税、信託登記が土地は固定資産税評価額の0.3％・建物は0.4％です。受益者や契約内容の変更に伴う変更登記、信託登記の抹消は、いずれも不動産1個につき1,000円です。
場面別の金額と計算方法は、以下の記事で詳しく解説しています。
参考記事：信託で登録免許税はかかる？課税される場面と金額を解説
不動産の価値によっては、登録免許税の金額が思いのほか大きくなる可能性があります。事前に確認するようにしましょう。

どこまで記載するかをよく検討する

登記に記載すべき事項は法律で決まっていますが、契約内容すべてを記載する必要はありません。登記内容は誰でも確認できるため、知られると困る情報については記載に配慮を要します。
知られたくない事項がある場合の具体的な対策は、以下の記事で解説しています。
参考記事：信託目録とは？記載事項、信託内容を知られたくないときの対策を解説
信託契約を公正証書ですべきことについては、以下の記事をお読みください。
参考記事：民事信託（家族信託）は公正証書ですべき！メリットや流れを解説

受託者の変更は単独でできない場合がある

受託者の変更については、登記に注意が必要な場合があります。
受託者が死亡した場合や後見等が開始した場合などでは、新受託者が単独で所有権移転登記を申請できます（不動産登記法100条1項）。
しかし、辞任で受託者が変わるときには、新旧の受託者が共同で申請しなければなりません。旧受託者が協力してくれないと、登記の変更ができなくなってしまうのです。旧受託者が認知症になったものの後見が開始されていない場合にも、問題が生じます。
特に受託者が高齢のケースでは、登記の変更ができなくなるリスクが高いといえます。

詳しい専門家に依頼する

信託の登記には、何を記載するかなど悩ましい点があり、専門知識が不可欠です。もっとも、民事信託の制度の歴史が浅いため、法律の専門家であっても詳しくない場合があります。
頼む専門家を間違えると、第三者に知られたくない情報が公開されてしまうなど、思わぬ落とし穴にはまるリスクがあります。信託の取扱い経験が豊富で、実務に精通した専門家を探して依頼するようにしましょう。

不動産の信託を検討している方は弁護士にご相談を

ここまで、信託の登記に関して、記載内容、必要になる場面、注意点などについて解説してきました。
不動産を信託するときには、登記が不可欠です。開始時には所有権移転登記と信託登記など、登記を要する場面は多くあります。費用や記載内容に注意して進めるようにしてください。
不動産の信託を検討している方は、弁護士法人ダーウィン法律事務所までご相談ください。
当事務所は民事信託に力を入れており、豊富な経験を有しています。現在の状況をお聞きしたうえで、法的リスクを避けつつ希望を実現できる方法をオーダーメイドでご提案可能です。登記についても、信託に詳しい司法書士と連携をとってスムーズに進められます。
「不動産を信託したい」とお考えの方は、お気軽に弁護士法人ダーウィン法律事務所までお問い合わせください。

この記事を書いた弁護士

弁護士法人 ダーウィン法律事務所 代表弁護士

野俣 智裕

■東京弁護士会 ■日弁連信託センター
■東京弁護士会業務改革委員会信託PT
■東京弁護士会信託法部

信託契約書の作成、遺産分割請求事件等の相続関連事件を数多く取り扱うとともに、顧問弁護士として複数の金融機関に持ち込まれる契約書等のチェック業務にも従事しております。

東京弁護士会や東京税理士会等で専門士業向けに信託に関する講演の講師を務めた経験も有し、信託や相続に関する事件に深く精通しております。

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